中介買小產(chǎn)權(quán)房違法嗎

一般來說“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。

這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。

小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

建議不要購買，不受法律保護(hù)。

小產(chǎn)權(quán)房的弊端卻不少：

1．缺少“五證”“五證”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險，最大的問題就是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。

2．質(zhì)量難保證房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產(chǎn)權(quán)房一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

3．拆遷難補(bǔ)償小產(chǎn)權(quán)房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補(bǔ)償。

4．配套不完善小產(chǎn)權(quán)房不能保證社區(qū)內(nèi)的相關(guān)配套設(shè)置建設(shè)，甚至暖氣天然氣等基礎(chǔ)配套都不能保證。

5．50遺贈麻煩、不能買賣由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩，也不能進(jìn)行房屋買賣。

另外，國家政策層面也不允許購買各地均有文件要求，對于小產(chǎn)權(quán)房采取的態(tài)度是堅決遏制建設(shè)、銷售一切和小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的行為。

1．堅決遏制非法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房禁止將規(guī)劃用途為非住宅的土地建設(shè)住宅，禁止在未取得合法用地、規(guī)劃、建設(shè)等行政許可的情況下進(jìn)行非法建設(shè)，禁止改變規(guī)劃批準(zhǔn)用途、規(guī)模、平面結(jié)構(gòu)、立面效果等進(jìn)行非法建設(shè)。任何單位和個人，不得利用自有宅基地、購買他人宅基地、利用本村（社）空閑地或購買村（社）集體土地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。目前在建的小產(chǎn)權(quán)房，一律停止建設(shè)，堅決依法查處。

2．堅決遏制非法銷售或以租代售小產(chǎn)權(quán)房禁止將規(guī)劃用途為非住宅的土地上房屋當(dāng)作住宅銷售或以租代售，禁止中介代理小產(chǎn)權(quán)房業(yè)務(wù)，中介機(jī)構(gòu)不得配合開發(fā)主體營銷小產(chǎn)權(quán)房。任何單位和個人不得買賣小產(chǎn)權(quán)房。購買小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，一切損失和后果自行承擔(dān)。

一、合法小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的法律效力 合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。

（一）這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定這類小產(chǎn)權(quán)房可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓。（二）對于向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人員包括城鎮(zhèn)居民出售小產(chǎn)權(quán)房的行為，盡管《土地管理法》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但并不屬于強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以此確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的效力。從目前司法實踐來看，對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》。合法的小產(chǎn)權(quán)房買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認(rèn)定合同有效。二、違法小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的法律效力 違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進(jìn)行非法建設(shè)，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。（一）違法小產(chǎn)權(quán)房的合同無效說 作為買賣合同標(biāo)的物的房屋，即違法建造的小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，根本不能流轉(zhuǎn)，作為合同的標(biāo)的也就無法實現(xiàn)，無法發(fā)生法律上的效力。而且這種違法小產(chǎn)權(quán)房買賣行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實施的，如認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效相當(dāng)于變相鼓勵違法建設(shè)，故應(yīng)以認(rèn)定無效為基本原則。

兩萬定金 還是訂金。要是訂金就不好退了，一般是中介轉(zhuǎn)交給業(yè)主了，這個不好退了，除非業(yè)主善心會退的，但是有中介方不讓退的，你退了他就沒有業(yè)績了。要是定金，可能這錢還在中介手中，業(yè)主還沒有接受。是可以退的，就看中介的態(tài)度了。你弄清楚再要。只要業(yè)主不拿走，都可以退的。有好的業(yè)主也會退的，中介方也有良心的會讓業(yè)主退了轉(zhuǎn)給你的。

中介一般不存在違法不違法的問題，因為法律上說，中介只是起到一個提供信息，傳達(dá)信息和協(xié)助買賣雙方的作用。房子不是他的，是否買賣也不由他決定。如果他審查不嚴(yán)，建議有誤，可以承擔(dān)民事賠償責(zé)任，未盡到顧問的義務(wù)，但不存在違法。

那買都不靠譜

以上是律師為大家講解的關(guān)于”中介買小產(chǎn)權(quán)房違法嗎“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。